El Gobierno dio este lunes un paso concreto para ampliar la oferta de créditos hipotecarios. En la primera licitación de los plazos fijos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses, se adjudicaron $200.000 millones a 13 bancos, que deberán utilizar ese fondeo para otorgar nuevos préstamos destinados a la compra de vivienda.
La licitación es el primer paso de un programa que contempla hasta $2 billones mediante diez rondas de $200.000 millones cada una. Los bancos adjudicatarios tendrán hasta 90 días para colocar los fondos en nuevos préstamos hipotecarios; para esta primera ronda, el plazo vence el 1° de diciembre.
Para Diego Ferreyra, de Diego Ferreyra Bienes Raíces, las expectativas de cara a lo que viene son positivas. Hasta ahora, el Banco Nación fue prácticamente el único que logró mover con fuerza el mercado hipotecario, aunque en los últimos meses perdió parte del impulso que había mostrado durante 2025.
La llegada de mayor fondeo y de nuevos jugadores puede modificar ese escenario. “Una mayor oferta crediticia y la entrada de nuevos bancos al segmento hipotecario ayudarán a reducir las tasas o bien a incrementar el volumen de préstamos”, planteó Ferreyra.
La competencia también puede jugar a favor de quienes cobran sus haberes en los bancos. Las entidades tienen incentivos para ofrecer mejores condiciones a sus clientes de cuenta sueldo, una tendencia que ya comenzó a verse en las últimas semanas. Algunas entidades, como el Banco Macro, se adelantaron a la colocación de estos plazos fijos y salieron a ofrecer líneas ajustadas por UVA con una tasa fija adicional del 7,5%.
El verdadero filtro seguirá siendo el ingreso
Ahora bien, que los bancos tengan más dinero disponible no garantiza que haya una avalancha de compradores. “El gran interrogante de aquí en adelante estará centrado en la capacidad económica y el scoring crediticio que deben acreditar las familias para acceder a un crédito”, advirtió Ferreyra.
Para Alejandro Bassini, de Bassini Negocios Inmobiliarios, una de las claves estará en determinar cómo los bancos terminan materializando esta nueva disponibilidad de fondos y, especialmente, qué ocurre con los trabajadores monotributistas, un segmento de peso en la economía rosarina.
“Si sumamos esta inyección de dinero a través de este proceso, y le agregamos que los bancos privados también van a participar, en Rosario, donde el segmento de monotributistas es altísimo, la repercusión tendría que ser altísima”, sostuvo Bassini.
El interrogante, en tal caso, será si esos ingresos son reconocidos por los bancos en condiciones que permitan acceder a los montos necesarios para comprar una vivienda. “El cliente tiene que entender qué es lo que el banco le va a dar y qué es lo que está buscando”, planteó.
Ese punto aparece también en los números oficiales. Como referencia, el Gobierno mostró un ejemplo de un crédito de $120,9 millones a 25 años y una tasa de UVA +7%. Para una propiedad de unos US$106.667, con un financiamiento del 75%, la cuota inicial sería de unos $865.000 y el ingreso neto familiar requerido rondaría los $3,46 millones si la cuota representa el 25% de los ingresos. El Gobierno estima que el programa podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 hogares.
Qué pasará con los precios
En el mercado inmobiliario local empiezan a analizar cómo el desembarco del crédito puede impactar en los precios de las propiedades. Ferreyra consideró que los valores actuales todavía están por debajo de los máximos alcanzados durante la anterior ola de créditos UVA, entre 2016 y 2017. A su entender, esa diferencia genera una oportunidad para quienes hoy cuentan con capacidad de compra.
“Los valores siguen estando sensiblemente relegados respecto al techo registrado durante la ola de los préstamos UVA”, sostuvo. Por su parte, José Ellena, vicepresidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), coincidió con el diagnóstico, aunque planteó que todavía es temprano para medir el impacto del nuevo programa.
El sector inmobiliario local empieza a analizar cómo el desembarco del crédito puede impactar en los precios de las propiedades. “Esto es más expectativa que realidad”, resumió Ellena, porque se trata de una herramienta que recién empieza a llegar al mercado.
El sector inmobiliario local empieza a analizar cómo el desembarco del crédito puede impactar en los precios de las propiedades.
Para el dirigente, los nuevos créditos pueden dinamizar una parte del negocio, aunque no necesariamente están pensados para resolver de inmediato el acceso a la vivienda de toda la clase media trabajadora. También advirtió que todavía habrá que conocer con mayor precisión el costo total de los préstamos, incluidos gastos administrativos y bancarios.
Ellena sostuvo que los valores actuales están atrasados incluso frente al costo de reposición de las propiedades y que la recuperación de la demanda es el factor que puede comenzar a cerrar esa brecha. “Lo único que nos va a hacer subir el valor del metro cuadrado es que haya mayor demanda”, planteó.
Por eso, desde el sector inmobiliario aparece una recomendación concreta para quienes ya cuentan con el dinero o tienen posibilidades de calificar para un préstamo. “Yo hoy, si tuviera que comprar, compro”, apuntó Ellena.
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